ЈП "СТАН" Ужице, Марије Маге Магазиновић 7
"Сервис" тел. 031/514-476, 031/514-696 Централа: 031/513-259 Тех.служба: 031/513-578
Деж.служба: 064/640-65-08 радним данима до 20h, викендом до 15h
КОНТАКТИРАЈТЕ НАС
 


Ваше мишљење о раду Система обједињене наплате:
Одлично (68%)
Врло добро (5%)
Добро (3%)
Лоше (23%)
Немам мишљење (1%)
   
 
 
УПИТ СТАЊА НА РАЧУНУ
Региструјте се
Шифра корисника
Изаберите годину:
 Почетна    О нама    Систем обједињене наплатe    Рачуни    Информација за кориснике    Новости    Контакт
Информације за кориснике - Стамбена заједница - управљање и одржавање пошаљи страну пријатељу штампа
стране
 
Нови Закон о становању и одржавању зграда



(Извод: управљање стамбеном заједницом и одржавање зграде)



Нови Закон о становању и одржавању зграда ("Сл.гласник РС" бр. 104/16 – Закон) ступио је на снагу 31.12.2016. године. Законом је кодификован предмет уређивања три претходно важећа закона из области становања и одржавања зграда (Закон о становању, Закон о социјалном становању и Закон о одржавању стамбених зграда), а истим су детаљније, другачије, а у појединим деловима - по први пут уређена одређена питања од значаја за потпуније уређење ове области и лакшу правилну примену у пракси.

Даном ступања на снагу Закона – стамбена зграда (као пр. лице) постаје стамбена заједница, као правно лице и правни је следбеник стамбене зграде у пословима насталим према ранијим прописима о одржавању стамбених зграда.

Законом је прописана обавеза стамбене заједице да у року од 60 дана од дана стицања својства правног лица (закључно са 01.03.2017. године) мора одржати прву седницу скупштине на којој се збира управник, а сазива је председник скупштине/савета зграде, а ако такво лице не постоји – било који власник посебног дела зграде.

Због промене назива, на првој седници треба донети одлуку о изради новог печата стамбене заједнице који ће садржати њен нови назив и адресу (нпр. уместо назива: “Стамбена зграда у улици Краља Петра Петра I број 23” * Ужице” назив стамбене заједнице, односно печат треба да садрже: “Стамбена заједница у улици Краља Петра Петра I број 23 * Ужице”). Одлука о избору управника, Одлука о промени пословног имена и изради новог печата (све одлуке Скупштине и сва акта стамене заједнице)оверавају се новим печатом.

Одржавање и управљање у стамбеним (и другим законом одређеним) зградама у циљу спречавања или отклањања опасности по живот и здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности, односно у циљу обезбеђивања сигурности збраде и њене околине – представља један од елемената одрживог развоја становања од јавног интереса.

СТАМБЕНА ЗАЈЕДНИЦА

Стамбену заједницу чине сви власници посебних делова стамбене и стамбено пословне зграде. Има статус правног лица који стиче тренутком када најмање два лица постану власници два посебна дела зграде (који посебни делови могу бити: стан, пословни простор, гаража, гаражни бокс и гаражно место).

У зградама са више целина са посебним улазима могу се формирати стамбене заједнице улаза.

У правном промету стамбена заједница иступа под пословним именом које обавезно садржи означење: "стамбена заједница" и адресу зграде за коју је стамбена заједница формирана.

Стамбена заједница има матични број, ПИБ и текући рачун.

Стамбену заједницу представља и заступа управник стамбене заједнице кога бира скупштина стамбне заједнице или професионални управник (ако је стамбена заједница поверила послове управљања зградом, или јој је постављен у случају принудне управе).

Стамбена заједница се уписује у регистар стамбених заједница код надлежне градске/општинске управе за њено подручје, у поступку и са садржином података за регистрацију и евиденцију и пратеће документације ближе одређеним Законом и подзаконским актом.

Републички геодетски завод води јединствену, централну, јавну, електронску базу података у којој су обједињени подаци о свим стамбеним заједницама из свих регистара на подручју Републике Србије (јединствена евиденција).

Законски рок за установљење регистара стамбених заједница и јединствене евиденције, опредељен је на 12 месеци од дана ступања на снагу Закона (закључно са 31.12.2017. године).

Рок за упис стамбених заједница у регистар је 6 месеци од дана установљења регистра стамбених заједница у граду/општини.

ОРГАНИ СТАМБЕНЕ ЗАЈЕДНИЦЕ (скупштина и управник)

1. Скупштина стамбене заједнице

Чланове скупштине стамбене заједнице чине сви власници посебних делова зграде.

Уместо власника посебног дела зграде, на седници може да учествује у раду и да гласа и његов пословно способан члан породичног домаћинства, или лице које је закупац посебног дела зграде, осим ако је власник посебног дела обавестио скупштину да не жели да уместо њега гласа неко други. 

Изузетно од ове одредбе, искључиво власник посебног дела зграде учествује у раду скупштине и гласа при доношењу одлука о:
1. избору и разрешењу управника,
2. поверавању послова управљања зградом, односно избору професионалног управника,
3. узимању кредита,
4. располагању заједничким деловима зграде (претварање, припајање, доградња, надзиђивање зграде), и
5. висини накнаде уа инвестицоно одржавање заједничких делова зграде и земљишта које служи за редовну употребу зграде.

Право гласа у скупштини стамбене заједнице

Право гласа у скупштини има власник посебног дела зграде, а ако је исто лице власник више посебних делова у згради, то лице има онолико гласова у скупштини колико има посебних делова зграде у својини.

Изузетно, власник гараже, гаражног места или бокса (гаражни део) нема посебан глас по основу својине на њима осим у случају да је то једини посебан део у згради који поседује, а и у том случају – има право гласа само у односу на одлуке које се тичу дела зграде у коме се налази посебан гаражни део.

Недоступан власник

Сматра се да је власник посебног дела недоступан уколико се три пута узастопно не одазове на седницу скупштине стамбене заједнице на коју је уредно позван, а да при томе није обавестио управника, односно стамбену заједницу о разлозима неодазивања.

Уколико је власник посебног дела зграде недоступан, његов глас се не урачунава у кворум, односно у укупан број гласова у поступку одлучивања.

Сматра се да је власник уредно позван истицањем обавештења о одржавању седнице скупштине са предложеним дневним редом на огласној табли, односно видљиом месту у простору који је заједички део зграде и који је у свакодневној употреби (улаз, ходник и сл.).

Рад и одлучивање скупштине стамбене заједнице

Скупштина доноси одлуке (о редовним пословима) обичном већином гласова присутних чланова, осим у случајевима (ванредних послова) за које је Законом прописана квалификована већина од 2/3 укупног броја гласова власника посебних делова зграде, и то у случају доношења одлука о:

1. располагању заједничким деловима зграде (претварање, припајање, доградња, надзиђивање),
2. поверавању послова управљања зградом, односно избору професионалног управника, и
3. кредитном задужењу стамбене заједнице.

Иста већина (2/3) прописана је за доношење одлуке да се утврђивање висине учешћа власника у трошковима текућег одржавања примени критеријум прописан за утврђивање учешћа у трошковима за инвестиционо одржавање, као и да за инвестиционо одржавање примени Законом прописан критеријум за текуће одржавање заједичких делова зграде.

Власник посебног дела може гласати и писаним (или електронским) путем у ком случају се за потребе израчунавања кворума сматра да тај члан стамбене заједнице присуствује скупштини. Такође, власник може да гласа преко заступника, односно пуномоћника. Пуномоћје се издаје у писаном облику и чува уз записник о раду скупштине.

Кворум

Кворум за одлучивање и рад седнице скупштине чини обична већина од укупног броја гласова чланова који имају право гласа по конкретном питању, ако одлуком стамбене заједнице није одређен већи број гласова.

Поновљена седница

Ако се седница скупштине није могла одржати због недостатка кворума, поново се сазива најраније три, а најкасније 30 дана од дана кана је требало да буде одржана, са истим предложеним дневним редом.

Кворум за одржавање и рад поновљене седнице чини 1/3 од укупног броја гласова чланова, ако одлуком стамбене заједнице није одређен већи број гласова.

2. Управник

Управника бира скупштина стамбене заједнице из реда својих чланова (власника посебних делова зграде) на време од 4 године, ако одлуком о избору није одређено краће време.

По истеку мандата урпавник може бити поново изабран. По истеку мандата (ако се не изабере нови) управник је дужан да вршу функцију управника још 30 дана од дана истека мандата.

Мандат упавника престаје оставком и разрешењем, а разрешава се у поступку предвиђеном за његов избор.

Надлежност управника уређена је чл. 50. Закона, а значајну новину представља његова обавеза да врши попис посебних, заједнички и самосталних делова и њихово означавање, као и да успоставља и води евиденцију о власницима посебних делова, власницаима самосталних делова и лицима која су заједнички и/или посебни делови зграде издала у закуп или коришћење по другом основу (име, презиме, ЈМБГ – за физичка лица, а пословно име адреса седишта и матични број за правна лица).

Управник се уписује у Регистар стамбених заједница (име, презиме, ЈМБГ).

Професионално управљање

Професионалним управљањем могу да се баве привредна друштва или предузетници (организатор професионалног управљања) која имају у радном односу на неодређено време са пуним радним временом, најмање једног запосленог са лиценцом професионалног управника тако што ангажују професионалне управнике (са лиценцом) из регистра професионалних управника који води Привредна комора.

Професионални управник мора да закључи уговор о осигурању од професионалне одговорности са периодом важења од најмање 3 године, на осигурану суму од најмање 10.000 евра годишње у динарској противредности.

Послови управљања могу бити поверени професионалном управнику: 
1. одлуком стамбене заједнице о ангажовању професионалног управника (коју скупштина стамбене заједнице може донети у свако доба), на основу које се закључује писани уговор (на одређено или неодређено време) између стамбене заједнице и организатора професионалног управљања (уз право стамбене заједнице да захтева конкретно одређеног проф. управника) уз накнаду утврђену овим уговором која се исплаћује организатору професионалног управљања, и

2. одлуком надлежног органа града/општине у случају принудне управе, т.ј. ако:
  • се не поднесе пријава за упис стамбене заједнице у регистар стамбених заједница у складу са Законом, и
  • ако се по истеку или престанку мандата (из било ког разлога) не изабере управник стамбене заједнице у року од 30 дана од дана истека мандата претходног управника, у којим случајевима надлежна градска/општинска управа решењем именује професионалног управника са листе из регистра професионлних управника – све док стамбена заједница не донесе одлуку о избору управника или док не закључи уговор о професионалном управљања. Надлежност, као и обавезе и одговорност професионалног управника уређује чл. 53. и 68. и др. Закона. 

ПРАВИЛА ВЛАСНИКА

Права и обавезе у погледа управљања и оржавања власници поосебних делова у стамбеној заједници остварују и врше у складу са Законом. Међутим (уколико Законом није другачије одређено), власници могу своје међусобне односе, права и обавезе уредити и Правилима о међусобним односима власника посебних делова у стамбеној заједници.

Правила власника се доносе једногласном одлуком свих власника посебних делова зграде и обавезно садрже обавезе које власници имају по Закону, као и начин доношења свих аката и одлука из надлежности скупштине и управника, с тим што се овим правилима надлежност и потребна већина за доношење тих аката могу уредити другачије него што је Законом прописано.

Правила власника могу уредити и друге односе посебних делова у згради, као и начин управљања и одржавања зграде, поверавање појединих послова из надлежности скупштине стамбене заједнице професионалном управнику, начин употребе заједничких делова зграде и утврдити начин учешћа у трошковима одржавања и управљања зградом, кућни ред зграде, очување спољашњег изгледа зграде и сл.

Саставни део правила власника чини евиденција посебних и заједничких делова зграде.

Правила власника се региструју и објављују у Регистру стамбене заједнице и свако заинтересовано лице може извршити увид у њихову садржину.

ОДГОВОРНОСТ ЗА ШТЕТУ И ОСИГУРАЊЕ ОД ОДГОВОРНОСТИ ЗА ШТЕТУ

Стамбена заједица одговара за штету која настане услед неизвршења, или неправилног извршења послова из њене надлежности.

Стамбена заједница одговара и за штету насталу и од дела зграде када није могуће да се утврди од ког посебног дела зграде потиче, у ком случају заједно са заједницом солидарно одговарају сви власници посебних, односно самосталних делова зграде, са правом регреса према лицу одговорном за штету у року од 1 године од дана исплате, односно накнаде штете оштећеном.

Власници посебног, односно самосталног дела зграде су према трећим лицима супстидијарно одговорни за испуњење уговорне обавезе стамбене заједнице, ако од заједнице не може да се испуњење обавезе, као и за штету због њеног неизвршења. У овом случају, власници одговарају солидарно, а власник који испуни обавезу стамбене заједнице има право регреса од осталих власника.

Стамбена заједница може да закључи уговор о осигурању од одговорности за штете причињене трећим лицима услед неодржавања, односно неправилног одржавања зграде.

ОДРЖАВАЊЕ ЗГРАДЕ

Законом су дефинисане активности на одржавању зграде кроз:

1. хитне интервенције,
2. текуће одржавање одржавање, и
3. инвестиционо одржавање, ближе дефинисане Законом.

Текуће и инвестицоно одржавање изводи се по програму одржавања зграде који доноси скупштина стамбене заједнице на предлог управника.

Подзаконским актом министра надлежног за послове становања ближе ће се одредити врста, обим и динамика извођења наведених активности, као и начин израде програма одржавања зграде (рок за доношење предметног акта /и др. подзаконских аката Министарства који се односе на одржавање зграде, управљње и регистрацију стамбене заједнице је 6 месеци од дана ступања на снагу Закона – 30.06.2017.г.)

Обавезу да одржавају зграду на начин да од зграде, односно заједничих делова зграде не прети опасност од настанка штете - има стамбена заједница преко својих органа (скупштине и управника) или професионални управик коме су поверени послови управљања, а власници или корисници просторије са техничким уређајима, трансформаторске станице и кућних или блоковских склоништа (самостални делови зграде) имају обавезу да ове делове одржавају на начин којим се обезбеђује њихова функционалност и на начин којим се елиминише опасност од наступања штете или немогућност коришћења других делова зграде. Исти субјекти имају обавезу да испуне мере по закону из области заштите од пожара и запаљивих течности и гасова и обавезу испуњења минималних превентивних мера за евакуацију људи и текуће одржавање уређаја за отривање, јављање и гашење пожара.

Одржавање зграде се може уговором поверити правним лицима или предузетницима који се баве пословима одржавања зграде.

Уколико се одржавање зграде не организује у складу са Законом, надлежни орган града/општине је дужан да повери одржавање зграде правном лицу коме је поверено обављање послова од јавног интереса.

Преузимање послова одржавања зграда и унапређења својства зграде ради остваривања јавног интереса 

У случају када стамбена заједница не изврши активности на одржавању зграде, а њиховим неспровођењем би могле да настану штетне последице, по живот и здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности, радове на одржавању зграде преузима град/општина.

Ради спречавања настанка наведених штетних последица град/општина може да одлуком утврди урбанистичке зоне или блокове за које прописује обавезу извршења одређених радова на одржавању зграде, односно обавезно инвестицоно одржавање (радови у циљу побољшања услова коришћења зграде) и унапређење својстава зграде (радови у циљу побољшања енергетских или других својстава зграде доградњом или уградњом нових склопова, односно уређаја и инсталација), уз мјогућност да се обавеза предузимања тих радова, ако ихз не предузме стамбена заједница, оствари принудно (на терет стамбене заједнице – регрес).

Такође, градском/општинском одлуком може се прописати обавеза одржавања спољњег изгледа зграде (фасаде) и забране његове промене, уз прописивање различитих степена обавезности, зхависно од зоне или блока у којима се зграда налази.

У циљу остваривања јавног интереса по начелу одрживог развоја становања, град/општина доноси акта:
  • о минималној висини износа о текућем одржавању зграда, минималној висини издвајања на име трошкова инвестиционог одржавања заједничких делова зграда, и
  • накнаде коју плаћају власници посебних делова у случају принудно постављеног професионалног управника. 
Градском/општинском одлуком може се предвидети и бесповратно суфинансирање радова на инвестиционом одржавању и унапређењу својстава зграде, у складу са Законом.

ТРОШКОВИ ОДРЖАВАЊА

Власник посебног дела зграде дужан је да учествује у трошковима одржавања заједничких делова зграде, земљишта за редовну употребу зграде и управљања зградом, у висини утврђеној одлуком скупштине стамбене заједнице о прихватању трошкова, али не нижој од минималне висине ових трошкова прописане градском/општинском одлуком, и то по следећим критеријумима:
  1. за трошкове текућег одржавања и управљања - у једнаким износима по сваком посебном делу зграде;
  2. за трошкове радова инвестицоног одржавања и унапређења својстава зграде - сразмерно учешћу површине својих посебних делова у односу на збир површина свих посебних делова, . Висина издвајања за ову врсту трошкова утврђује се одлуком скупштине стамбене заједнице, а не може бити нижа од минималног износа утврђеног градском/општинском одлуком и преставља резервни фонд зграде. 
Трошкови хитних интервенција финасирају се из средстава згстамбене заједнице, без обзира на намену средстава.

Стамбена заједница може одлучити да се за текуће одржавање примени критеријум за инвестиционо одржавање, као и да за инвестиционо одржавање примени критеријум за текуће одржавање, под условом да се таква одлука донесе већином од 2/3 већином.

Начин учешћа у трошковима одржавања може се утврдити и правилима власника.

Начин плаћања трошкова управљања и одржавања зграде

Власници посебних делова плаћају трошкове управљања и одржавања стамбене/стамбено пословне зграде:
  • на текући рачун стамбене заједнице, осим 
  • уколико уговором закљученим са лицем које управља и/или одржава зграду није одређено да се напата управљања и/или одржавања зграде врши на текући рачун тог лица преко СОН (ако је систем обједињене наплате комуналних и других услуга успостављен).


Стамбена заједница, 1. седница скупштине и избор управника




1. ПРИМЕР ПОЗИВА/ОБАВЕШТЕЊА ЗА ПРВУ СЕДНИЦУ СКУПШТИНЕ СТАМБЕНЕ ЗАЈЕДНИЦЕ



СТАМБЕНА ЗАЈЕДНИЦА У УЛИЦИ_______________ БРОЈ__
Дана: ________.2017. године
_______________ (место)

На основу члана 40. став 3. у вези са чланом 42. Закона о становању и одржавању стамбених зграда (“Сл. гласник РС” бр. 104/2016), сазивам 


I СЕДНИЦУ СКУПШТИНЕ СТАМБЕНЕ ЗАЈЕДНИЦЕ У УЛИЦИ _____________________________ (адреса и број зграде)

За ову седницу предлажем следећи

ДНЕВНИ РЕД

1. Доношење одлуке о избору управника Стамбене заједнице.

2. Доношење одлуке о промени пословног имена, уништењу постојећет и изради новог печата Стамбене заједнице.

3. Питања и предлози.

Седница ће се одржати дана __________.2017. године у заједничкој просторији у приземљу, са почетком у ____ сати.

Присуство на седници је обавезно због поштовања законског рока за одржавање прве седнице (закључно са 01.03.2017. године) и доношење одлуке о избору управника стамбене заједнице.

У случају оправдане спречености за присуство на седници обавестити председника Скупштине зграде.

Председник

Скупштине зграде


2. ПРИМЕР ОДЛУКЕ О ИЗБОРУ УПРАВНИКА СТАМБЕНЕ ЗАЈЕДНИЦЕ


СТАМБЕНА ЗАЈЕДНИЦА У УЛИЦИ _________________ БРОЈ ___
Број:
Дана: _________.2017. године
_______________


На основу члана 42. Закона о становању и одржавању зграда (“Сл. гласник РС” бр. 106/2016), Скупштина Стамбене заједнице у улици _________________ бр. ____ у ________ на седници одржаној дана _______.2017. године, донела је


ОДЛУКУ
о избору управника Стамбене заједнице

1. За управника Стамбене заједнице у улици у улици ___________________ у __________ бира се члан Скупштине, ______________________________, ЈМБГ: __________________, на време од 4 године, са надлежношћу, односно правима и обавезама/дужностима уређеним Законом о становању и одржавању зграда, подзаконским актом и одлуком Скупштине Стамбене заједнице.

2. Мандат упавника почиње да тече даном доношења ове одлуке.

3. Досадашњем председнику Скупштине зграде престаје мандат дношењем ове одлуке.

4. Висина накнаде за трошкове рада управника уредиће се посебном одлуком Скупштине Стамбене заједнице.

5. Ову одлуку објавити на огласној табли Стамбене заједнице, а један примерак доставити ЈП “Стан” Ужице.

УПРАВНИК 
СТАМБЕНЕ ЗАЈЕДНИЦЕ

_____________________



3. ПРИМЕР ОДЛУКЕ О ПРОМЕНИ ПОСЛОВНОГ ИМЕНА И ИЗРАДИ ПЕЧАТА СТАМБЕНЕ ЗАЈЕДНИЦЕ


СТАМБЕНА ЗАЈЕДНИЦА У УЛИЦИ
________________________БРОЈ ___
Број: _________
Датум: _________.2017. године
_____________


На основу члана 42. Закона о становању и одржавању стамбених зграда (“Сл. гласник РС” бр. 106/2016), Скупштина Стамбене заједнице у улици __________________________ број ___ у ________ на првој седници скупштине, одржаној дана ________.2017. године, донела је

ОДЛУКУ

1. Мења се пословно име Стамбене зграде у улици ____________________ број __ у ________, тако да гласи: “Стамбена заједница у улици ________________ број ___ у ___________”.

2. За потребе Стамбене заједнице израдити печат стандардне величине, са кружно - по ободу уписаним текстом: “Стамбена заједница у улици ___________ број ___” и водоравно пречником уписаном речју: “__________”.

3. Одређује се неважећим печат Стамбене зграде стандардне величине, са кружно - по ободу уписаним текстом: “Стамбена зграда у улици ______________________ број ____” и пречником уписаном речју:”__________Ужице или Севојно”.

4. Печат из тачке 3. ове одлуке уништиће управник уз записничку констатацију датума и начина уништења печата.

5. Ову одлуку објавити на огласној табли зграде.

6. О реализацији ове одлуке стараће се управник.

УПРАВНИК
СТАМБЕНЕ ЗАЈЕДНИЦЕ

________________________